El Gobierno aprobó el pasado viernes 11 de Mayo una serie de medidas para la reforma del sistema financiero e inmobiliario que incluía un importante beneficio fiscal.

           Éste último no es otra cosa que una bonificación del 50% a las plusvalías derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que se adquieran desde la publicación en el BOE de la medida, hasta el 31 de Diciembre de este año, permitiendo que esa bonificación se refleje en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto de Sociedades (IS) correspondiente al año 2012.

            Ante el desconcierto de por qué se ha concedido esta ventaja fiscal, vamos a intentar explicar los motivos de la misma analizando los antecedentes normativos.

            Para ello debemos retrotraernos al Consejo de Ministros de 19 de Agosto de 2011, en el cual el Gobierno del ex Presidente Rodríguez Zapatero redujo el IVA del 8% al 4% en la adquisición de vivienda nueva.

         Esta medida se adoptó para permitir que las entidades financieras que tenían que adjudicarse los activos hipotecados y embargados a las promotoras “zombies”, lo hicieran pagando el 4% de IVA en vez del 8% establecido hasta ese preciso momento. Ahorro fiscal: 4% del valor de adjudicación de cada inmueble.

            El Gobierno del Presidente Rajoy prorrogó el IVA superreducido (4%) hasta el año 2012 (ver Real-Decreto Ley 20/2011) para la compra de cualquier vivienda, pues no estableció ninguna diferencia entre vivienda habitual y segundas viviendas, por lo que el IVA superreducido se aplicará durante 2012 a todas las nuevas viviendas y sin límite en su precio de adquisición.

            Dejemos por ahora el IVA superreducido al 4% para la adjudicación de cualquier vivienda y volvamos al Consejo de Ministros del pasado viernes 11 de Mayo.

            En ésta reunión el Gobierno decidió obligar a bancos y cajas de ahorro a que provisionen el 85% del valor en libros de los suelos de los que disponen en su cartera, el 65% por lo que respecta a  promociones en curso y el 35% en cuanto a viviendas terminadas.

            Esto significa que si en el balance el banco tiene un inmueble valorado en 100.000 euros, tendrá que realizar provisiones (reservas) por el monto 35.000 euros para cubrir las pérdidas derivadas de la eventualidad de que el inmueble sea vendido a un precio inferior al que aparece en el balance.

            Además de esas provisiones, el Gobierno va a obligar a las entidades bancarias a traspasar todos sus activos inmobiliarios problemáticos antes de que termine el año en curso a otras mercantiles denominadas Sociedades de Gestión de Activos (SGA).

            El precio de transferencia de esos activos a las SGA será el siguiente: valor en balance del inmueble (siguiendo con el anterior ejemplo, 100.000 euros) menos las provisiones (si hablamos de viviendas terminadas, el 35% del valor en libros, que en nuestro ejemplo supondrían 35.000 euros).

            O lo que es igual, un inmueble que el banco valora en 100.000 euros se transferirá a las SGA por el precio de 65.000 euros.

          En esa transmisión no habrá plusvalía para el banco, sino todo lo contrario, pérdidas, pues los traspasos se producen a valores depreciados (siguiendo con nuestro ejemplo, de 100.000 euros que aparecía en el balance a 65.000 euros, gracias al artificio de las provisiones). Por tanto, no tendrán que abonar impuestos al ser la ganancia nula.

            Ahora bien, y aquí interviene la bonificación fiscal aprobada en el Consejo de Ministros del pasado viernes, las Sociedades de Gestión de Activos (SGA), nuevas titulares de los inmuebles ya depreciados, tienen que vender el patrimonio, y lo deberán hacer al precio más alto posible para que el banco, su propietario real, recupere todo o parte de las pérdidas generadas por las provisiones, la depreciación del inmueble y el lucro cesante derivado del crédito fallido, entre otros perjuicios.

           Pues bien, para permitir que las ventas de los inmuebles de las SGA previamente minusvalorados, se puedan hacer a un precio superior al precio de transferencia sin que los propietarios últimos, las entidades financieras, tengan que tributar por todas las ganancias que obtengan, el Estado crea la bonificación fiscal, esto es, las plusvalías generadas por las SGA por las ventas de inmuebles durante el año 2012 tendrán una bonificación del 50% en IRPP o Impuesto de Sociedades durante este año.

            Conclusión:

            1.   Los bancos se pueden adjudicar todas las viviendas embargadas a las promotoras quebradas al IVA superreducido del 4%.

     2. Las plusvalías que obtengan por las ventas de las viviendas adjudicadas con un IVA superreducido y transferidas, previa depreciación, a las Sociedades de Gestión de Activos, tendrán una bonificación del 50% en el Impuesto de Sociedades de 2012.

       Suponemos que la medida se prorrogará para años sucesivos, como se ha prorrogado el IVA superreducido, hasta que se vendan todas las viviendas que formen parte del patrimonio de las SGA.

         En fin, la socialización de pérdidas, vía merma de ingresos públicos, es un hecho consumado.

          Señores, no es una cuestión personal. Simplemente el Estado caníbal es así.

Imagen de: http://elblogdeconferenciasyformacion.com

                                                                       Jorge Sánchez de Castro Calderón.