Este artículo pretende resaltar cuáles han sido las consecuencias del boom inmobiliario del 2008 en España, desde su origen hasta nuestros días.
Origen
Se menciona habitualmente que la razón por la que hubo un crack inmobiliario fue porque los banqueros daban hipotecas de manera descontrolada por el cien por cien del valor de la vivienda y, a veces, por más, cubriendo gastos, coche y muebles. Esta fue una causa del problema, pero no la principal.
Entre 1997 y 2001 se produjo la burbuja de las empresas puntocom. Demasiado capital se dirigió hacia este tipo de compañías tecnológicas; algunas terminaron consolidándose con el tiempo, pero muchas otras quebraron tras el estallido de la burbuja. Para aplacar los posibles efectos de la explosión de dicha burbuja, la Fed bajó los tipos de interés, con la intención de estimular la economía americana. La Fed bajó 4.75 puntos en menos de un año (uno de los ciclos de recortes más rápido y profundo de la historia reciente de la Fed). El BCE bajó 2 puntos porcentuales.
La bajada de tipos se suele hacer para estimular la economía y afecta, sobre todo, al sector inmobiliario, que es el más dependiente de los tipos de interés, ya que las viviendas se suelen comprar a crédito. De hecho, a veces se afirma que la política monetaria de la Fed consiste en crear burbujas y crisis inmobiliarias para estimular y frenar la economía. Probablemente, la crisis del 2008 fue una burbuja inmobiliaria que se le fue a la Fed de las manos.
España
El boom inmobiliario del 2008 fue, por tanto, un fenómeno internacional. Pero España fue una de las cuatro economías del mundo que más se vio afectada por la crisis, junto con USA, UK e Irlanda. Varias fueron las razones, una de ellas fue la entrada de España en el euro, que hizo que el capital extranjero entrara con mayor fluidez.
También, la política económica de los gobiernos de Aznar y Zapatero. En ambos gobiernos hubo desgravaciones en el IRPF, y, durante el periodo del boom inmobiliario, ayudas directas a la compra de vivienda habitual. En otras palabras: se echó más leña al fuego.
Los datos económicos eran buenos durante el gobierno de Aznar y los primeros años de Zapatero (déficit público, deuda pública, crecimiento, etc.), pero había indicadores que no eran positivos —como el saldo por cuenta corriente, que indicaba que el país se estaba endeudando y que el crecimiento no era sano—.
Cuentan que la reina Isabel II de Inglaterra le preguntó a un economista, a posteriori, que, si la burbuja inmobiliaria era tan grande, por qué nadie la vio venir. La respuesta es que los economistas, profetas del pasado, lo suelen tener difícil para adivinar lo que pasará, o incluso, lo que está pasando.
Crisis
Credit Crunch. Esta expresión en inglés explica por qué estalló la burbuja: los bancos dejaron de prestarse entre ellos. Se temía que tuvieran en sus balances activos tóxicos, es decir, clientes hipotecados que no iban a poder pagar sus deudas. Ya sea en forma de derivados —bastante habitual en USA— o como clientes clásicos en Europa.
Se empezó a usar la expresión de crisis sistémica, que era otra forma de decir que el sistema podía quebrar. En ese momento quebró, entre otras instituciones financieras, Lehman Brothers. Este banco era una entidad de banca de inversión, por lo que su quiebra no implicó la pérdida directa de los ahorros de los ciudadanos de a pie, lo que podría haber generado pánico —aunque sí generó fuertes efectos en el sistema financiero internacional—.
Los bancos centrales entraron en acción, y con medidas no convencionales dieron liquidez a los bancos. La Fed implementó el QE (Quantitative Easing) en noviembre de 2008, que significaba la compra masiva de MBS (Hipotecaria) y Deuda del Tesoro. Paralelamente, el presidente George W. Bush solicitó al Congreso la aprobación del programa TARP, por el que el Gobierno podía destinar hasta 700000 millones de dólares a estabilizar el sistema financiero y contener, parcialmente, la crisis.
No por casualidad, el presidente de la Fed en ese momento era Ben Bernanke, experto en la Gran Depresión del 1929, pues parecía que había similitudes entre ambas crisis. La de 1929 no concluyó hasta la llegada de la Segunda Guerra Mundial. Curiosamente, el bitcoin, criptomoneda alternativa al sistema fiat, se creó en 2009.
Consecuencias
Tras la crisis, llegó la gran recesión y sus consecuencias. En España, el PIB cayó un 4,6% entre mediados de 2008 y finales de 2009. El paro pasó del 8%, antes de la crisis, al 26%, en 2012-2013. Hubo alrededor de 300 000 desahucios. Desde 2008 hasta 2013, unas 27 100 empresas solicitaron concurso de acreedores.
Cajas de ahorro
En 2007, el 50% del mercado bancario estaba constituido por cajas de ahorro. Hoy en día, prácticamente han desaparecido del sistema bancario español. Este porcentaje tan alto de cajas de ahorro (50%) era algo específico del mercado español, no dándose cifras similares en ningún país de nuestro entorno.
Las cajas de ahorro tenían dificultad para financiarse, al no tener capital como tal. Pero su principal problema fue que, desde la llegada del régimen de partidos, se convirtieron en un objetivo político. La politización contribuyó a la mala gestión, a la asunción de riesgos excesivos y, finalmente, al colapso de muchas cajas durante la crisis financiera de 2008-2014.
Esto llevó a su reestructuración, nacionalización o conversión en bancos y a la desaparición del modelo tradicional de cajas de ahorros.
Según el Tribunal de Cuentas y la Comisión Europea, el coste total del rescate de las cajas de ahorros rondó los 60 000 – 65 000 millones, alrededor del 5% del PIB de la época. Este importe se ha traducido en un incremento de la deuda pública.
En definitiva, aunque la naturaleza de las cajas era particular, se puede decir que España pasó de tener un sistema bancario público y dirigido parcialmente a la obra social —las cajas—, con un 50% del total, a uno totalmente privado, donde no sólo el Estado no ingresó dinero por esta «privatización», sino que tuvo que poner cantidades ingentes de dinero.
Sareb, o banco malo
El SAREB fue creado en 2012 para ayudar a sanear a los bancos que habían recibido ayudas públicas. Su misión era comprar activos tóxicos (hipotecas impagadas, suelo, promociones inmobiliarias paralizadas, etc.), gestionarlos y venderlos a lo largo de 15 años.
Al cierre de 2024, sus operaciones se han saldado con unas pérdidas estimadas de 15 000 millones de euros, que el Estado tendrá que asumir, ya que los activos tenían un valor de mercado menor de lo que figuraba en el balance de las instituciones financieras.
Ganadores
Algunas empresas supieron capear la crisis inmobiliaria, demostrando que algunos sí vieron venir la burbuja inmobiliaria. Así, Ferrovial vendió su empresa residencial en 2007 y ACS también vendió, en 2006, sus participaciones en Urbis, también dedicada al sector residencial —el sector que se vería más afectado por la crisis en 2008—.
Impacto en la actualidad
18 años después, todavía vivimos las consecuencias del boom inmobiliario en distintas formas.
Los bancos centrales aún no han recuperado la normalidad. Los mercados interbancarios operan con colateral (garantía), y los balances de estos bancos centrales siguen inflados. La FED, antes de la crisis de 2008, tenía un balance de 0.9 billones de dólares. Su máximo histórico fue de 9 billones de dólares (influido, si bien es cierto, por el QE durante el COVID), y en la actualidad es de 6,6 billones, tras varios años de reducción cuantitativa (QT).
Uno de los efectos del boom inmobiliario en España ha sido la reducción drástica del número de viviendas construidas. En el periodo de 1997 a 2007 se construían 457 000 viviendas al año, en el año 2025 se estima que se construirán 100 000 viviendas. Esto explica, parcialmente, la subida del precio de la vivienda, ya que la demanda se ha incrementado y la oferta no lo ha hecho tanto.
Las condiciones de financiación con hipotecas, tras la crisis, también se han endurecido, exigiéndose, para no volver a cometer errores del pasado, un mayor porcentaje de aportación inicial de capital. Por último, España es el tercer país de la Unión Europea donde menos aumentó la renta real per cápita de los hogares en los últimos veinte años: un 10,6%, menos de la mitad que la media de la UE (22%).
